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離婚時に住宅ローンはどうなる？財産分与と不動産問題について弁護士が解説

はじめに

離婚の協議をする際、財産分与のなかで、住宅についてもめているという話は時々あることだと思います。

住宅は、住宅ローンが残っている場合があり、また、不動産の登記名義が、夫婦共有になっている場合もあります。

このような場合、どのようにすれば良いのでしょうか。

財産分与は、大ざっぱにいえば、婚姻後に夫婦で形成した財産について、公平に分けるという制度です。

結婚後に、住宅ローンを組んで、土地、建物を購入し、住宅ローンを完済した後、別居に至り、離婚の話し合いをしている場合、この住宅は、通常、財産分与の対象となる財産であると考えられます。

一方、結婚後に住宅ローンを組んで、土地、建物を購入し、住宅ローンの支払いが途中である場合（ただし、オーバーローンではないとき）、（住宅の時価ー住宅ローンの額）を住宅の価値と見ることが通常です。

結婚後、相続で取得した不動産や親族から贈与された不動産については、通常、財産分与の対象とならないと考えられます。

財産分与の対象財産に不動産がある場合には、財産分与の協議をする前に確認しておくべきポイントがあります。主なポイントと考えられるものは、次のとおりです。

これは、法務局で全部事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せれば、分かります。

夫婦で連帯債務になっている場合や、配偶者やその親族が連帯保証人になっている場合があります。

不動産の価値が、住宅ローンの額よりも低いと、不動産を売却しても、債務が残ってしまいます。

財産分与の方法について、ここでは、当事者間の話し合いによる解決を目指すことを前提として、検討します。

もっとも多いパターンだと思います。

この場合、住宅ローンの債務者が１００パーセント所有しているのではなく、配偶者と共有となっている場合、不動産の登記名義の移転を検討する必要があると思います。

また、配偶者が連帯債務者や連帯保証人の場合には、後々のトラブルを避けるため、借り換え等をして、配偶者の連帯債務や連帯保証をはずすことが望ましいと思います。

不動産の価値が、住宅ローンの額を上回る場合、不動産を売却し、住宅ローンを返済したり、仲介手数料等の実費を支払った残額を財産分与の対象とすることが考えられます。

例えば、夫が単独所有する不動産、夫名義の住宅ローンで、離婚後も夫が住宅ローンを支払うが、離婚後、妻との間で賃貸借契約を締結し、賃料を受け取るといった方法も考えられます。

離婚に際し、住宅でもめている場合には、弁護士までご相談ください。